Vender tu hogar no es tan sencillo como poner tu casa en venta en el mercado y ya está. Al igual que comprar una vivienda, puede tener una curva de aprendizaje bastante elevada.
La venta de una propiedad siempre es una gran decisión. Probablemente tengas muchos recuerdos en ella y hayas invertido tiempo, dinero y esfuerzo en hacer de tu hogar un lugar especial. Por ello, debes asegurarte de que estás haciendo la transacción correcta para ti y para tu familia.
Si estás listo para proceder con la venta, desglosaremos los pasos esenciales para comercializar tu casa, con lo que persuadirás a los posibles compradores y la venderás por el mejor precio posible, sin perder la calma.
Elige cómo vas a realizar el proceso de vender tu casa
La selección de cómo vas a vender tu casa dicta cada faceta del proceso de venta, desde la estrategia de marketing hasta el precio de venta de la casa y también la preparación que tendrás que hacer de la propiedad.
En el actual mundo digital, los vendedores no necesitan anunciar su casa con un agente inmobiliario; tienes otras opciones. Pero, es importante que consideremos las ventajas e inconvenientes de realizar un proceso de venta a través de un profesional o hacerlo por uno mismo.
Vender a través de un agente inmobiliario
El agente inmobiliario comercializa la casa, prepara el papeleo, busca candidatos a la compra en su cartera de clientes y se comunica con otros agentes inmobiliarios para ofrecer la propiedad a posibles clientes.
El experto en bienes raíces ayuda al comprador a encontrar la casa y a cerrar la transacción para vender tu vivienda. Hay vendedores que optan por trabajar con una agencia inmobiliaria porque proporcionan orientación sobre los precios, la financiación, los contratos, la documentación legal y las expectativas del mercado local.
Por ayudarte con la venta, el agente inmobiliario generalmente te cobrará una comisión del 3 al 6% (la tarifa varía según la ubicación) que luego divide con el agente del comprador. Debes tener en consideración que hay otros gastos para comercializar su casa además de las comisiones de la agencia inmobiliaria.
Vender tu casa directamente sin una agencia inmobiliaria
Con esta elección el propietario gestiona todos los aspectos de la venta. Como resultado de comercializar la casa, no tendrá que pagar la comisión de un agente inmobiliario. En estas transacciones, el propietario tiene unas condiciones de venta y puede mantenerse en ese precio, pero estaría perdiendo oportunidades de negociación, que un buen agente inmobiliario no dejaría de explorar.
El método normal será estresante: visitas, reparaciones, ofertas que fracasan y meses de incertidumbre.
Por lo general, cuanto mejor sea el estado de su casa, más ofertas de compra recibirá y también más fácil será justificar el valor.
Si bien vender tu casa de forma directa puede parecer que ahorra dinero en comisiones, también es verdad que necesitarás más tiempo y esfuerzo para lograr realizar la operación. Todo el trabajo y la publicidad recaen sobre el vendedor. Deberás manejar tareas como publicar la propiedad online, tomar fotos de alta calidad, escribir detalles de la vivienda y planificar visitas de posibles compradores. Los datos del mercado inmobiliario también son vitales para fijar el precio de la vivienda con precisión.
Para muchos propietarios, particularmente aquellos que no han vendido nunca una casa, ahorrar dinero en la tarifa de la agencia inmobiliaria no vale la pena. El esfuerzo adicional de manejar todos los aspectos de la venta puede ser estresante. Además no garantiza que de verdad se ahorre dinero. En muchos casos, la venta a través de un agente inmobiliario acaba siendo más rentable, ya que ahorra tiempo, problemas y amplía mucho el espectro de clientes al que el profesional va a mostrar el inmueble.
Determina el precio para vender tu vivienda
La evaluación del precio de tu vivienda necesita de un equilibrio entre tus expectativas personales y las condiciones del mercado. Sin embargo, el precio que se fije para tu propiedad significará la diferencia entre recibir una oferta y semanas o incluso meses sin vender tu casa.
Las herramientas online te darán una estimación del precio para vender tu vivienda. Lo normal para valorar una casa es elegir manualmente un par de inmuebles comparables o «testigos» que se hayan vendido recientemente en tu zona. Es muy difícil buscar una propiedad ideal, por lo que tú o tu agente deberéis realizar ajustes en el precio. Por ejemplo, si tu casa tiene 3 dormitorios, pero una vivienda testigo tiene cuatro, ¿en qué precio se habría vendido si tuviera tres? Esto se vuelve aún más difícil con opciones como piscinas, áticos, jardín o vistas a la montaña o al mar.
Inmobiliaria Marino utiliza el conocimiento actual del mercado para investigar muchas casas comparables junto con los datos aportados por el vendedor para calcular un precio de mercado en apenas un par de días.
Una vez que tengas claro el valor de tu casa, ten en cuenta si el tiempo o el precio son lo más importantes. Posiblemente deberás fijar un precio más bajo si quieres vender rápidamente; por el contrario, optarás por aguantar semanas o meses de visitas por conseguir vender tu casa por un precio más alto.
Prepara tu propiedad para la venta
Por lo general, cuanto mejor esté tu casa, más ofertas recibirás y más fácil será justificar el precio que has fijado. Aquí hay un par de pasos que deberás seguir para que el estado de revista de tu propiedad esté en las mejores condiciones cuando se vaya a enseñar a un posible comprador:
Ordenar
Esto puede ser una acción muy importante para preparar una casa para la venta, ya que ordenar es lo mejor que puedes hacer para que tu casa luzca limpia, espaciosa y preparada para nuevos propietarios. Ten en cuenta tu hogar desde la perspectiva del visitante: ¿lo percibirá amplio y acogedor? Despeja las encimeras, los estantes, los armarios y las esquinas donde se hayan acumulado cosas. Ten en cuenta otras opciones de almacenamiento, si es necesario, para mantener la casa despejada. La percepción de orden facilitará vender tu casa.
Decoración
La decoración, para vender tu casa, sugiere crear un ambiente lo más neutral posible, sin ornamentos grotescos en las paredes o colores abrumadores. Los colores neutros, por ejemplo, brindan a los potenciales compradores una hoja en blanco para que se imaginen dentro del hogar.
Mantenimiento
Crea una estrategia para el mantenimiento de la propiedad, de modo que nada se estropee durante el agitado proceso de vender tu vivienda. De esta manera, tu casa permanecerá en perfectas condiciones hasta que se cierre un contrato de venta.
Esto incluye cuidado del jardín, pequeñas reparaciones y mantenimiento de instalaciones, como calefacción o caldera de agua.
Obtén el certificado energético
En España, desde el día 1 de junio de 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder realizar la compraventa o alquiler de un inmueble. Además también es obligatorio disponer del certificado energético si vas a hacer cualquier acción comercial con fin de vender o alquilar una vivienda.
Además, una vez hayas cerrado el acuerdo de venta, cuando vayas a realizar la firma de la escritura pública ante notario, te exigirán presentar el certificado energético.
En Inmobiliaria Marino gestionamos la obtención del certificado de eficiencia energética para vender tu casa.
Pon a la venta y publica tu casa
Si has puesto tu propiedad en manos de un agente inmobiliario, él o ella incluirá tu casa en la información de la base de datos de inmuebles y comercializará tu casa haciendo lo siguiente:
- tomando fotografías profesionales de la propiedad
- colocando letreros en las ventanas
- poniendo anuncios en medios de comunicación, portales inmobiliarios y redes sociales
- organizando visitas a la propiedad con posibles compradores
La selección de la posibilidad de venta directa sin agencia inmobiliaria implica que el propietario tendrá que hacer todo lo anterior. Pero lo más importante es colocar la casa en la base de datos de bienes inmuebles, que alimenta a diferentes motores de búsqueda de propiedades inmobiliarias.
La mayoría de los agentes revisan la base de datos inmobiliaria a diario, en busca de nuevas propiedades que puedan ofrecer a sus clientes.
Muestra tu casa
Las visitas son una parte importante del proceso de marketing inmobiliario. Cuantas más personas hagan una visita a tu casa, más probable será que recibas ofertas. Tendrás que permitir que los interesados puedan ver tu casa, incluso cuando el momento no sea el más conveniente.
Mostrar tu casa requiere mantenerla más limpia, ordenarla en cualquier momento y desalojar la propiedad de habitantes para que los compradores potenciales la recorran sin distracciones.
Revisa las ofertas y negocia
Si a un comprador le gusta tu vivienda, elaborará una oferta. El hecho de que tengas, o no, una o varias ofertas, influirá en las decisiones a tomar para vender tu casa.
Cuestiones a considerar en una oferta
Aprobación previa del comprador: una propuesta debe acompañar un plan de financiación. El comprador ha de indicar la forma en que va a hacer frente al pago de la compra. Estos datos serán indicadores de que tu comprador obtendrá fondos para su hipoteca y puede estar listo para cerrar la operación.
Concesiones del vendedor: las concesiones de los vendedores son incentivos adicionales que los vendedores dan a los compradores. Las concesiones del vendedor pueden incluir descuentos, tarifas de tasas o impuestos, cesión de mobiliario, aplazamiento de pagos, o cualquier otro tipo de ventajas para el comprador.
Efectivo frente a financiación: en un escenario de oferta múltiple, una oferta en efectivo para vender tu vivienda es más competitiva porque el cliente no requiere financiación bancaria. Esto significa que el cierre puede hacerse en cuestión de días, en lugar de tener que esperar por la aprobación del banco para que el comprador obtenga la hipoteca.
Contingencia del comprador: esta puede ser una cláusula en un contrato de venta de vivienda que establece que el comprador comprará la casa una vez que se venda su propiedad actual. Hay vendedores que aceptan este tipo de ofertas, sin embargo, nuevamente, en un escenario de oferta múltiple, una propuesta sin contingencias generalmente se considera como más ventajosa, ya que la venta de tu casa no se basa en la venta de otra.
Cronograma: algunos compradores pueden querer una fecha límite extendida. Tal vez se estén mudando por un trabajo o haciendo malabarismos con los horarios escolares de sus hijos, o su oferta depende de la venta de su casa. Si tienes otras ofertas similares, preferirás un comprador que se adapte mejor a tu línea de tiempo para vender tu vivienda.
Aceptar la oferta y cerrar la operación
Firma del contrato de compra venta
Una vez que aceptas una propuesta para vender tu vivienda, la casa sale del mercado y también se permite al comprador hacer la debida diligencia para examinar la casa y asegurarse de que desea seguir adelante con la compra. Una vez realizada la diligencia debida, el comprador debe obtener fondos para la vivienda, lo que se denomina período de suscripción. Durante este tiempo, el banco puede inspeccionar las finanzas del comprador y la vivienda bajo contrato para asegurarse de que esos clientes sean candidatos razonables para el préstamo hipotecario.
Habitualmente se firma un contrato de arras, que es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la futura compraventa de la propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total. Este contrato garantiza que la operación se llevará a buen término, bajo la pena de perder el dinero depositado en caso de incumplimiento en el plazo de tiempo pactado.
Firmar la escritura ante notario
Ya casi estás ahí. Todo lo que le queda es firmar la escritura de compra venta en notaría. asegúrate de llevar una identificación legal para que el notario acepte la firma. Después de la firma de la escritura el comprador será el propietario de la casa. La notaría se encargará de inscribir el título en el registro de la propiedad correspondiente. En el momento de la firma, el propietario completará el pago de las cantidades pendientes y se completará la venta. ¡Enhorabuena, has vendido tu antigua casa!
Múdate a tu nuevo hogar
Muchas personas no pueden comprar una casa nueva hasta que venden su casa actual. Si cuentas con la venta para poder pagar una nueva casa, tienes que calcular en cuánto puede venderse tu casa actual.
Una agencia inmobiliaria puede ayudarte a coordinar la venta de tu propiedad actual con la compra de una nueva vivienda.
También es mucho trabajo buscar un nuevo hogar mientras se vende otro. Por supuesto, algunas personas tienen las finanzas para conseguir una nueva casa antes de vender la actual, sin embargo, ese no es el caso más habitual.