Estudio financiero

Estudio financiero para la compra de una vivienda

Una vez que hayamos aclarado nuestros motivos de compra, debemos determinar qué propiedades podemos comprar. Para ello, debemos realizar un estudio financiero para evaluar nuestras posibilidades de compra.

Si puedes permitirse comprar una casa con efectivo, ciertamente puedes hacerlo ahora. Incluso si no puedes pagar en efectivo, la mayoría de los expertos estarán de acuerdo en que si reunes los requisitos para obtener una hipoteca para comprar una casa nueva, puedes afrontar el costo de la compra. Pero, ¿cuánta hipoteca puedes pagar?

Capacidad de endeudamiento

En su estudio financiero, los bancos suelen utilizar el estándar de relación deuda-ingresos (DTI) entre el 35% y el 40% como guía para aprobar préstamos hipotecarios. Esta relación se utiliza para determinar si el prestatario puede realizar los reembolsos mensuales sin dificultades.

El índice de endeudamiento es el porcentaje de nuestros ingresos que las instituciones financieras creen que es la mejor manera de determinar nuestra capacidad de pago. En otras palabras, un porcentaje de nuestros ingresos se utiliza para pagar préstamos. Dependiendo de la entidad, este porcentaje variará entre el 35% y el 40%.

Es decir, cuando la renta sea de 1.000 euros, el banco nos dirá que nos concederá un préstamo, y nuestro compromiso de pago no superará los 350 o 400 euros mensuales. Pero a esta cantidad, la institución financiera deducirá nuestros compromisos de pago de los préstamos pendientes de cualquier otra entidad.

En la investigación económica, un DTI del 35% significa que todos tus pagos regulares de deuda más los gastos relacionados con la vivienda (hipoteca, seguro, gastos de comunidad, impuestos, etc.) no deben exceder el 35% de sus ingresos mensuales totales. Por ejemplo, si tus ingresos mensuales totales son de 1600 euros, multiplica este número por 0,35 para obtener 560 euros. Esta sería la cantidad total que puedes utilizar para pagar las cuotas mensuales.

Ahora, supón que ya tienes estas obligaciones mensuales: un pago mínimo con tarjeta de crédito de 80 € y un pago de préstamo de automóvil de 160 € , por un total de 240 €. Esto significa que, en teoría, puedes pagar hasta 320 € en deuda adicional por la hipoteca cada mes y aún estar dentro del DTI máximo. Por supuesto, cuanto menos deuda, mejor.

También debes considerar la relación inicial deuda-ingresos, que calcula la relación entre tus ingresos y la deuda mensual en la que incurres únicamente debida a los gastos de vivienda (como pagos de hipoteca y seguro hipotecario). Los bancos generalmente creen que esta proporción no debe superar el 28%.

Por ejemplo, volviendo a la simulación de ingresos mensuales de 1600 €, incluso si no tienes otras obligaciones, te resultará difícil obtener la aprobación para un costo mensual de vivienda de 650 €. Para un DTI inicial del 30%, el costo de tu vivienda debe ser inferior a 480 €.

Si no tienes otras deudas, ¿por qué no puedes usar la relación deuda-ingresos total? Básicamente, porque al banco no le gusta que vivas al límite. Si ocurre una desgracia financiera: pierdes tu trabajo, tu automóvil sufre una avería o cualquier otra situación sobrevenida, entrarás en dificultades para poder atender puntualmente los pagos del préstamo. Si tu hipoteca es el 40% de tus ingresos, no tendrás margen de maniobra para atender todos los pagos.

Ahorro inicial

Si el inmueble que vamos a comprar es una vivienda urbana en la que constituiremos nuestra primera residencia, la entidad financiera normalmente nos proporcionará hasta el 80% del importe de la compra (o importe de la tasación, el que sea menor). Esto significa que debemos poseer aproximadamente el 30% del valor de compra (20% del valor de compra restante más el 10% para atender los gastos asociados a la compra).

Si no disponemos de ese 30% inicial, la situación normal es que la entidad nos obligue a aportar garantías adicionales para que podamos proponer una operación de doble garantía. Por tanto, distinguiremos dos ratios diferenciables en la investigación económica, a saber, el ratio de endeudamiento y el ratio de cobertura.

Garantía del préstamo

La ratio de cobertura es el porcentaje del valor de tasación o compra (el que sea menor) del préstamo hipotecario que nos proporcionará la entidad financiera después de tasar la vivienda. Antes de la crisis económica, las entidades podían aportar hasta el 100% de los fondos para compras y proporcionar seguros de cobertura. Hoy no es fácil obtener más del 80% de financiación.

La tasación es mejor encomendarla a la entidad financiera a la que solicitaremos la hipoteca, porque aunque podemos realizar una solicitud a cualquier empresa de tasación homologada por el Banco de España, nuestra entidad puede no haberla aprobado y por lo tanto no aceptar la tasación proporcionada por nosotros.

Los gastos asociados a la compra y financiación de la vivienda

Anteriormente, en el estudio financiero, hemos comentado que tendremos que poseer alrededor del 30% del valor de compra, porque estimamos que alrededor del 10% es el coste aproximado de los gastos de compra-venta que detallamos a continuación:

• comisión de apertura
• tasación
• seguro de hogar
• seguro de vida (no es obligatorio, aunque puede ser conveniente)
• seguro de protección de pagos (no es obligatorio, aunque puede ser conveniente)
• notaría
• registro de la propiedad
• IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si es vivienda nueva
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si es vivienda de segunda mano

La partida más relevante de estos gastos es la correspondiente a los impuestos. Globalmente hay que considerar entre un 10% y un 12% del valor de compra.

Los bancos intentarán vendernos otros productos que, aunque no lo exigen las regulaciones hipotecarias, pueden aumentar la rentabilidad de las operaciones de la entidad, como seguros de vida, tarjetas de crédito y planes de pensiones. Normalmente ofrecerán ventajas en el tipo de interés y condiciones del préstamo a cambio de su contratación.

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