Cómo comprar una casa

El proceso de adquirir una vivienda puede resultar apabullante para cualquier persona.

¿Por dónde empezar?

Desde Inmobiliaria Marino te ayudaremos a resolver la pregunta sobre cómo comprar una casa.

Identificación de la necesidad de una vivienda

Todo proyecto surge con la aparición de una idea que pretende cubrir una necesidad que se ha detectado. Cuando nos surge la idea de comprar una vivienda es porque habremos detectado la necesidad de conseguir una propiedad, normalmente para hacer de ella nuestro hogar, aunque también puede ser por otros motivos, como una forma de inversión o de creación de negocio. O tal vez ya disponemos de una vivienda y lo que queremos es mudarnos a otra mayor, mejor situada, o con otras características.

Antes de lanzarnos a buscar una casa debemos asegurarnos de que la opción de comprar es la más adecuada para nosotros.

¿Compro una vivienda o la alquilo?

Esta es la primera decisión a tomar cuando estamos pensando cómo comprar una casa. ¿Comprar o alquilar? Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes. Todo va a depender de muchas circunstancias, que varían en función de las necesidades y situación de cada persona.

Comprar tiene el atractivo de que el dinero de un alquiler pasará de la categoría de gasto a la categoría de inversión. El dinero gastado en un alquiler tiene la consideración de ser un gasto, pero la opción de comprar también tiene sus gastos en mantenimiento, reparaciones, seguros o impuestos. Además hay que contar con la amortización del capital invertido, que es un concepto más difícil de evaluar.

Para evaluar si conviene más comprar o alquilar debemos hacernos unas preguntas sencillas:

• ¿Cuánto tiempo pensamos mantener la propiedad? Si estamos pendientes de un traslado por motivos laborales, o prevemos que la situación familiar cambie en dos o tres años, puede que la mejor opción sea optar por un alquiler.
• ¿Tenemos presupuesto suficiente para adquirir la casa que necesitaremos en los próximos años o en poco tiempo nos quedará pequeña para la familia? Si la respuesta es negativa, quizá sea mejor un alquiler e intentar ahorrar durante ese tiempo. Más adelante nos enfocaremos en comprar una vivienda adecuada.
• ¿Hay una vivienda en venta con las características que buscamos? Si no encontramos la casa de nuestros sueños, quizá no sea buena idea comprar por el momento. Puede que valga la pena esperar unos meses a que aparezca nuestro hogar ideal.
• ¿Tenemos la solvencia adecuada para que los bancos nos concedan un préstamo hipotecario? La situación más habitual es comprar una vivienda con la financiación de una entidad bancaria.

Después de analizar esta preguntas, deberías tener alguna idea sobre lo que más te conviene. Si aún no puedes decidir si comprar o alquilar, puedes contactar con Inmobiliaria Marino, dónde realizaremos un estudio de tu caso y te podremos aconsejar.

Análisis: ¿Qué casa me puedo permitir comprar?

Cuando quieres comprar algo, tienes que ver el presupuesto del que puedes disponer para ello. En el caso de una vivienda, estamos hablando de una de las mayores inversiones que una persona va a hacer a lo largo de su vida.

La mayoría de las veces, los compradores no disponen del importe necesario para realizar la compra, por lo que acuden a las entidades financieras en busca de un préstamo hipotecario a largo plazo. Así, con una cuota mensual que puede equipararse con el coste de un alquiler, pueden hacerse con una vivienda en propiedad.

¿Qué cantidad me puede prestar un banco para comprar una casa?

Habitualmente, los bancos suelen prestar hasta el 80% del valor de la vivienda, por lo que el comprador deberá disponer del 20% restante, aunque excepcionalmente algún banco puede llegar a financiar el 100% del valor.

Cuando vamos a comprar una vivienda con la financiación del banco, deberemos calcular qué parte de nuestros ingresos nos queda disponible después de atender todos los gastos mensuales. Con este cálculo podremos ver la cuota máxima de préstamo que podríamos atender sin meternos en problemas. En el cálculo no nos debemos de olvidar de añadir los gastos de impuestos, seguros, comunidad, y demás recibos que debamos atender después de la compra. Igualmente, para un cálculo correcto, deberemos eliminar el gasto de alquiler que podríamos estar pagando antes de la compra.

Los bancos, habitualmente calculan que los clientes pueden atender cuotas de hasta el 40% de sus ingresos, en las que se incluyen intereses y devolución de capital. Un criterio de prudencia es no endeudarse de manera que los compromisos de pago no superen el 30% de los ingresos. Hay que tener en cuenta que los compromisos de pago se calculan sumando todos los préstamos de los que seas titular, por lo que si tienes un préstamo para el automóvil, la cuota de éste se sumaría a la de la hipoteca.

Una vez obtenido el importe máximo que podemos atender, no hay más que acudir a una calculadora de préstamos y calcular el importe máximo al que podríamos acceder.

¿Qué costes lleva aparejados un préstamo hipotecario?

Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de financiación en la que el préstamo está garantizado por un bien que está inscrito en un registro. En el caso de un bien inmueble, en el correspondiente registro de la propiedad se inscribirá una anotación de hipoteca en la finca registral que se está poniendo como garantía de la operación. El registrador de la propiedad realiza la anotación en el registro en virtud de una escritura de hipoteca que se suele firmar simultáneamente a la escritura de compraventa. Estas escrituras se firman con la intervención de un notario.

Hasta el momento vemos que en la operación, además de ti, intervienen el registrador de la propiedad, el notario y el banco. Y salvo tú, que eres quien va a pagar, todos los demás van a cobrar sus honorarios. Pero aún hay más actores en esta película.

El banco va a exigir una tasación homologada para el mercado hipotecario. Aquí aparece un nuevo actor secundario: la compañía de tasación.

Por otra parte, el banco también suele cobrar una comisión de apertura, que hay que tener en cuenta en el momento de la negociación de condiciones del préstamo.

Otros gastos que van aparejados a la constitución de un préstamo hipotecario son los seguros. Hay un seguro que es obligatorio tenerlo por la ley hipotecaria: el seguro de incendios. Hoy en día las compañías de seguros no suelen hacer seguros de incendios exclusivamente, ya que están incluidos en los seguros de hogar que son mucho más completos y cuestan más o menos lo mismo. El banco también te ofrecerá seguros de vida y seguro de protección de pagos. Normalmente, cuando contratas algún seguro con el banco, te mejorarán las condiciones del tipo de interés del préstamo.

Hay algunos gastos que, actualmente en España, debe hacerse cargo el banco, pero sólo los relativos a la escritura del préstamo (no a la escritura de compraventa):

• notaría
• registro de la propiedad
• el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
• gestoría
• verificación registral o nota simple del registro de la propiedad

En resumen, tú vas a tener que hacerte cargo de los siguientes gastos:

• comisión de apertura
• tasación
• seguro de hogar
• seguro de vida (no es obligatorio, aunque puede ser conveniente)
• seguro de protección de pagos (no es obligatorio, aunque puede ser conveniente)

¿Qué costes lleva aparejados la compra de un inmueble?

Además de los gastos de la hipoteca, si es que la necesitas, la compra de un inmueble lleva unos costes que hay que tener en cuenta para hacer bien los cálculos del presupuesto de la operación.

Los gastos a los que tendrás que hacer frente por la escritura de la compra venta serán:

• notaría
• registro de la propiedad
• IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si es vivienda nueva
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si es vivienda de segunda mano

Entre todos los gastos, el que se lleva la mayor parte son los impuestos.

Hay que calcular que los gastos van a suponer entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda.

Planificación sobre cómo comprar una vivienda

Ahora que tenemos una idea sobre cuál es el precio máximo al que podemos acceder, toca planificar la parte operativa de cómo comprar una casa.

Revisión de tus estados financieros

Antes de embarcarte en la compra de una vivienda, salvo que seas de los pocos afortunados que tienen el dinero disponible para comprar al contado, tienes que analizar tus estados financieros, a fin de tener tus cuentas en orden cuando decidas solicitar un préstamo hipotecario para financiar la operación.

Si estás pagando otro préstamo, por ejemplo de un automóvil, deberías investigar si sería conveniente liquidar ese préstamo para reducir tus compromisos de pago, previamente a la solicitud.

También deberás comprobar que no figures en ninguno de los ficheros de morosos, como ASNEF o RAI. De figurar en ellos es probable que la solicitud de préstamo sea denegada sobre la marcha, ya que es lo primero que comprueba el sistema informático de un banco al introducir una operación. Si fuese el caso, tómate tu tiempo para liquidar las posibles deudas pendientes o limpiar cualquier error financiero, antes de solicitar una operación de préstamo.

También tendrás que comprobar la liquidez que tienes para la parte que no vas a financiar. Ten en cuenta que cuanto menos financies menos pagarás de intereses durante la vida del préstamo hipotecario. Pero tampoco deberías quedarte sin ninguna liquidez, ya que tendrás que hacer frente a los gastos de la operación, como te había explicado en el apartado anterior. Y también necesitarás efectivo para atender a los gastos de la mudanza y otros imprevistos.

Buscar la vivienda ideal

Ya sabemos el rango de precios al que podemos acceder. Ahora hay que buscar esa vivienda de nuestros sueños.

Elige la zona en la que quieres vivir

Seguro que ya tienes una idea sobre la zona o zonas en las que te gustaría vivir. ¿El centro de la ciudad? ¿Un barrio determinado que ya conoces? ¿Una zona residencial? ¿Una casa en las afueras?

En tus opciones deberás considerar las zonas en las que se mueven los precios a los que puedes acceder. También es importante considerar si la zona está cerca de tu lugar de trabajo o si la zona tiene centros comerciales, centros de salud, colegios, zonas verdes, etc.

Buscar inmuebles por internet

Probablemente ya hayas pasado tiempo mirando sitios web donde comprar una vivienda. Ahora es el momento de concentrarte en lo que de verdad quieres. Puedes hacer una selección de viviendas que te pueden interesar y considera hacerles una visita.

Buscar inmuebles a través de una agencia inmobiliaria

Es cierto que puedes encontrar viviendas por tu cuenta, a través de portales inmobiliarios, pero un agente inmobiliario podrá ayudarte a tomar decisiones y será una guía a través del proceso de compra de una casa.

El agente inmobiliario tiene acceso a múltiples listados de viviendas y a otros agentes con los que se puede comunicar para localizar propiedades en venta que se adapten a tus preferencias.

Además, en España, la costumbre es que los honorarios del agente inmobiliario son satisfechos por el vendedor, por lo que el comprador sólo tiene ventajas al acudir a un experto en el mercado inmobiliario.

Hacer una oferta para comprar una vivienda

Ya hemos encontrado la vivienda que nos encaja. Ahora debemos hacer una oferta para intentar llegar a un acuerdo con el vendedor. No dejes pasar el tiempo, ya que otro comprador se puede adelantar y cerrar el trato antes que tú.

Analiza cómo están los precios en la zona

Tienes que buscar inmuebles similares al que quieres comprar, que se hayan vendido recientemente en la zona de la vivienda que quieres comprar. Esto te orientará sobre el precio justo de esa propiedad. Es difícil obtener estos datos por parte de un particular, por lo que el agente inmobiliario de tu confianza podrá indicarte los precios en los que se está moviendo el mercado en ese área.

Disponte a negociar

En la negociación para comprar una casa, hacer una oferta es el comienzo de la batalla por el precio. Tú, como comprador, quieres obtener el precio más bajo posible. Por su parte, el vendedor quiere obtener el mayor precio posible por su propiedad, sin llegar a un precio que asuste a los posibles compradores.

En esta batalla psicológica, el agente inmobiliario actuará como mediador. Él conoce dónde se están moviendo los precios e intentará consensuar con ambas partes para intentar llegar a un acercamiento. En la aceptación de la oferta por parte del vendedor va a influir el número de personas interesadas en la propiedad y el tiempo que lleva la casa a la venta.

La forma más lógica de actuar es fijarse un límite al que estés dispuesto a llegar. Pero ten en cuenta que si se alarga la negociación, puede llegar una oferta de un tercero y que pierdas la operación. Tú te vas a enterar cuando la vivienda ya ha sido vendida.

Firmar un contrato de compraventa o de arras

Ya has acordado el precio y ahora toca poner por escrito el acuerdo en un contrato, hasta que se realice el pago total y se formalice la escritura de compraventa ante notario.

Generalmente, se firma un contrato de arras en el que el comprador entrega una cantidad a cuenta, como garantía de que se va a cumplir el trato antes de la fecha indicada en el contrato. El agente inmobiliario ayudará a redactar y explicar los términos y condiciones de la compra, incluyendo forma de pago y fecha límite para formalizar la operación ante notario.

Pasos finales para comprar una casa

Ya tienes un contrato para comprar una vivienda. Ahora debes poner en marcha el proceso de financiación para realizar el pago de la vivienda y poder firmar la escritura que te convertirá en su nuevo propietario.

Solicita el préstamo hipotecario

Salvo que dispongas de la liquidez suficiente, necesitarás financiación de un banco. Ahora toca solicitar el préstamo y aportar los documentos económicos que te solicitará el banco para el estudio de la operación.

El agente inmobiliario puede ser una gran ayuda en este proceso, ya que se encargará de facilitar la negociación con los bancos si quieres que te ahorren papeleos, trámites y tiempo.

En esta fase también tendrás que negociar las condiciones del préstamo con tu banco. El agente inmobiliario también te puede ayudar en esta fase, ya que suele estar al tanto de las condiciones que ofrecen diferentes entidades, a las que podrá presentar la operación a fin de obtener la mejor oferta.

Comprueba la tasación

El banco solicitará una tasación, que vas a pagar tú. Normalmente el banco te dirá en cuánto fue tasada la propiedad. Lo normal es que la tasación esté en línea con el precio fijado para la operación. Si la tasación fuera muy inferior al precio pactado, deberías considerar si te interesa seguir adelante, incluso perdiendo la cantidad entregada en el contrato de arras. ¿Hay algún motivo para que una tasación sea muy inferior al precio pactado? Esto es algo que no es normal que suceda, pero hay que estar atento a todo.

Fijar la fecha de firma en notaría

Ahora ya está concedida la hipoteca y sólo queda fijar la fecha de firma de la escritura de compraventa para cerrar la operación y obtener las deseadas llaves de la vivienda.

Normalmente, el agente inmobiliario se encargará de poner de acuerdo a todos los intervinientes en la operación para fijar la fecha y hora de firma en la notaría. Tendrán que acudir: vendedores, compradores y apoderados del banco. El agente inmobiliario también suele acudir para liquidar los últimos flecos y solventar cualquier incidencia de última hora.

El proceso de firma suele ser así:

• se reúnen todas las partes en una sala de firmas
• el notario lee la escritura de compraventa, redactada según los términos acordados, y que previamente fue puesta a disposición de las partes para su comprobación
• habitualmente el notario indica a la parte vendedora que se ausente unos minutos de la sala para leer la escritura del préstamo y preservar los datos confidenciales de las condiciones de la hipoteca
• los vendedores vuelven a entrar en la sala una vez que todos los documentos son conformes
• se procede a la firma de la escritura de compraventa: firman vendedor, comprador y notario
• se procede a la firma de la escritura de hipoteca: firman comprador, posibles garantes, banco y notario
• el banco entrega el cheque o documento de pago al vendedor, por la parte que queda pendiente
• el vendedor entrega las llaves de la vivienda al comprador

La operación ha finalizado. ¡Enhorabuena! Ya eres el propietario de la nueva vivienda.